Grazie alle recenti modifiche apportate alla legislazione in materia, le procedure per acquistare un immobile all'asta sono diventate più trasparenti e alla portata anche di chi non è addetto ai lavori. Ma come si deve procedere?

Primo passo: trovare l'avviso giusto
Gli avvisi d'asta devono essere resi pubblici almeno 45 giorni prima della data fissata per l'incanto, insieme a tutte le informazioni utili affinché i potenziali clienti possano documentarsi prima di decidere se partecipare all'asta o meno. Se ne trovano elenchi periodici sui quotidiani, ma esistono anche riviste e siti internet specializzati, come:

• www.astegiudiziarie.it
• www.astagiudiziaria.com
• www.portaleaste.com

Secondo passo: visionare la perizia e visitare la casa
Per ogni immobile, dal tribunale viene nominato un custode: bisogna rivolgersi a lui per visitare la casa. Ma conviene prima di tutto prendere visione della perizia connessa all'avviso d'asta, ovvero quel documento che descrive minuziosamente l'immobile, il contesto in cui si trova e il suo stato giuridico. Sarà fondamentale per farvi un'idea del prezzo reale della casa, anche in base a variabili importanti come abusi edilizi non sanati, spese condominiali arretrate ecc. Solo su questa base potrete elaborare la vostra offerta.

Terzo passo: fare delle verifiche in proprio
La perizia non sempre è sufficiente per scansare le brutte sorprese. Ci sono vizi occulti che possono essere scoperti solo incaricando una persona di fiducia di verificare tutti gli aspetti dell'immobile: richiedere tutti i documenti del caso e informarsi con l'amministratore su eventuali pendenze con il condominio. Infatti la legge da questo punto di vista non tutela l'acquirente: secondo l'articolo 2922 del Codice Civile "Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per causa di lesione." Non a caso nei decreti di vendita si precisa che "La vendita, a corpo e non a misura, avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano senza che eventuali difformità tra i beni e la sua descrizione risultante in perizia possano dar luogo a risarcimento, indennità o riduzione del prezzo non essendo la presente vendita forzata soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potendo essere risolta per tali motivi".

Quarto passo: partecipare alla gara
A questo punto potete fissare la cifra massima che siete disposti a spendere per l'acquisto. E' il momento di presentare in tribunale una busta chiusa contenente una proposta d'acquisto e un assegno circolare per la cauzione (10% del prezzo di partenza). Tenete presente che il prezzo base di norma è molto basso, ma solitamente si conclude a cifre assai superiori. Il giorno stabilito per l'udienza il giudice incaricato apre le buste. Se c'è una sola offerta che supera di almeno un quinto il prezzo base il giudice aggiudica direttamente la casa. In caso contrario, parte la gara.

Dopo la gara, l'incanto...
Se la gara non porta alla assegnazione della casa al miglior offerente, si procede all'incanto: a questo punto si rincomincia da capo, bisogna presentare di nuovo la domanda di partecipazione e ridare la cauzione. Il giorno stabilito chi ha fatto domanda partecipa all'asta nel modo classico, con rilancio a voce. Anche dopo l'aggiudicazione, entro 10 giorni, chiunque sia interessato può riaprire la gara.

...e infine l'aggiudicazione
L'aggiudicazione definitiva avviene solo dopo che chi ha comprato paga l'intero importo, non oltre i due mesi dalla fine dell'asta.

Qui potete trovare una serie di consigli utili su imposte di registro, cancellazione dell'ipoteca, pendenze condominiali e sul caso di immobili occupati.

Anche acquistando all'asta si può fare ricorso ad un mutuo: ecco l'elenco delle banche che lo erogano.